家賃保証付きだから安心はウソ
「不動産投資初心者でも家賃保証付き（サブリース）だから安心。」
そんな売り文句に警戒心を解かれた人も多い。
しかし、この家賃保証（サブリース）というのは、もともとオーナーの運用をサポートする目的でつけられているものではない。
家賃相場は物件の査定の1つの軸となっている。
本人の年収だけでなく、家賃収入も返済の柱とみられるからである。
仮に、本来の家賃相場が5万円の物件の査定額が1000万円だとする。
1500万円で売りたい業者は、サブリース保証を付けることで本来の家賃を見えなくさせ、利回りだけを強調して口説き落としてくる。
賃料10万円の物件に見せかけて2000万円で売りつけてくる。
今回驚きなのは、それを査定会社も通していることである。
上記の通り、サブリースには2つの顔がある。
1つは「オーナーへの家賃保証」。
もう一つは「物件価格を吊り上げるためのレントロール改ざん」。
つまり、今回の被害者は年収の改ざんとレントロール改ざんの二重改ざんによって、通常の2倍・3倍の物件価格で契約させられているのである。
金融機関はどちらの改ざんも許していたことになる。
まるで改ざんを受け付けているかのようにコピーで書類を受け付けたり、委託業者に依頼したり…。
そして、実はサブリースにはもう一つの裏の顔がある。
それは「契約解除できない魔の契約」という点である。
悪徳業者は勝手に家賃未払いを起こし、オーナーが契約解除を求めて管理移管しようとしても「契約期間中」という理由で解除を拒む。
それどころか2年間分の違約金を請求してきたり、高額な工事費を逆に請求してくるケースもよく聞く話である。
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